Il termine "finanza privata" è spesso frainteso nel contesto degli investimenti in edilizia sociale e pubblica. Per molti, si intende il coinvolgimento di fondi azionari, fondi comuni di investimento o altri tipi di veicoli di finanziamento preferiti dagli investitori privati ​​attivi. Questo potrebbe avvenire, ad esempio, nel contesto del raggiungimento di obiettivi ESG.

Tuttavia, nella pratica, questo non è il caso.

Esaminando le fonti di finanziamento per i nuovi progetti di edilizia sociale in Europa, emerge che la maggior parte dei progetti è finanziata tramite "finanza privata". Tuttavia, un'analisi più approfondita mostra che, sebbene i fondi non provengano dallo Stato, gran parte del cosiddetto capitale "privato" per gli investimenti è in realtà ampiamente sostenuto, incentivato o garantito da fondi o istituzioni pubbliche. In altre parole, il termine "privato" richiede una specificazione significativa.

In realtà, fonti di finanziamento nominalmente private, così essenziali in molti paesi europei, spesso provengono da istituzioni che private solo di nome. Uno degli esempi migliori è la Caisse des Dépôts (CDC) , che a fine agosto 2025 disponeva di 610 miliardi di euro di fondi "privati" da investire potenzialmente, provenienti principalmente dai risparmi delle famiglie francesi. La CDC è un'istituzione privata che si avvale di finanziamenti privati. Tuttavia, è fortemente vincolata nelle sue attività di prestito ed è in realtà un'istituzione pubblica che investe in edilizia sociale (10,5 miliardi di euro per nuove costruzioni e 3 miliardi di euro per ristrutturazioni nel 2024), oltre ad altre infrastrutture e progetti pubblici vitali.

Finanziatori "privati" molto simili per l'edilizia popolare si trovano in tutta Europa, come MuniFin in Finlandia, che fornisce il 95% dei finanziamenti per un tipico nuovo sviluppo di edilizia sociale, o la Nederlandse Waterschapsbank (NWB Bank) nei Paesi Bassi, che raccoglie capitali sui mercati obbligazionari privati ​​e li presta a bassi tassi di interesse ai fornitori olandesi di edilizia sociale. I fornitori olandesi, a loro volta, beneficiano del proprio fondo di garanzia settoriale, il Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), che raggruppa il rischio tra le cooperative edilizie del paese e contribuisce a ridurre il rischio dei prestiti della NWB Bank, contribuendo a garantire bassi tassi di interesse per lo sviluppo di edilizia sociale.

In conclusione, non è comune in Europa che la finanza veramente "privata" investa direttamente nell'edilizia sociale, almeno in parte a causa delle migliori condizioni di prestito di cui i fornitori di edilizia sociale possono beneficiare altrove. Molti Stati membri hanno invece istituito intermediari finanziari "privati" specializzati per raccogliere capitali da diverse fonti, inclusi investitori privati ​​attraverso i mercati obbligazionari, e poi allocare tale capitale ai fornitori di edilizia sociale che ne hanno bisogno. Questa è una situazione molto favorevole per i fornitori di edilizia sociale, in quanto significa che non devono affrontare il processo di raccolta di capitali da fonti non governative, che potrebbe essere costoso sia in termini di tempo che di costi aggiuntivi di competenze e personale richiesti. Allo stesso tempo, i fornitori di edilizia sociale possono beneficiare della condivisione del rischio nell'intero settore e (in molti casi) delle garanzie governative implicite degli intermediari finanziari, il che significa che possono indebitarsi a condizioni molto più favorevoli di quanto sarebbe possibile se ogni singolo fornitore di edilizia sociale fosse tenuto a contrarre debito e ad assumersi tutti i rischi associati.

Questo è, pertanto, il modello che verrà discusso nel Gruppo di lavoro europeo sul finanziamento responsabile dell'edilizia abitativa, come approccio ottimale per incentivare gli investimenti privati ​​nel settore dell'edilizia sociale.

I cinque modelli presentati in questa raccolta di schede informative illustrano come l'uso ottimale della finanza privata per l'edilizia sociale e accessibile in Europa si basi su meccanismi istituzionali attentamente progettati, piuttosto che sul coinvolgimento diretto di investitori privati ​​orientati al profitto. Nonostante le loro diverse forme istituzionali, i casi di CDC, MuniFin, NWB Bank, Landsbyggefonden danese e Bausparkassen tedesca condividono una serie di caratteristiche fondamentali: mobilitano grandi quantità di capitale privato, incanalano questo capitale verso il settore dell'edilizia abitativa in condizioni definite dal controllo pubblico e riducono i rischi sia per i finanziatori che per i mutuatari attraverso garanzie, regolamentazione e meccanismi di solidarietà.

Nel loro insieme, questi esempi evidenziano come ciò che spesso viene etichettato come "finanza privata" sia in pratica inserito in quadri di responsabilità pubblica. Le strutture risultanti garantiscono stabilità a lungo termine, finanziamenti a basso costo e condizioni prevedibili per i fornitori di edilizia sociale, garantendo che i flussi finanziari siano allineati a obiettivi sociali più ampi piuttosto che a rendimenti a breve termine. Dimostrano inoltre il ruolo cruciale dei governi e delle autorità pubbliche nel creare le condizioni istituzionali e normative che rendono possibile tale finanziamento.

Con il continuo aumento del fabbisogno abitativo in tutta Europa, questi modelli offrono preziosi insegnamenti su come coniugare l'efficienza dei mercati dei capitali con la tutela dell'interesse pubblico. Replicando e adattando questi approcci, gli Stati membri possono garantire che la finanza privata costituisca uno strumento affidabile e sostenibile per affrontare la sfida dell'offerta di alloggi a prezzi accessibili.